Jak určit maximální prodejní cenu nemovitosti?

Chcete zjistit jaká je maximální hodnota Vaší nemovitosti?

Většina majitelů, a možná to napadlo i Vás, určuje cenu své nemovitosti tak, že se podívají na internet co se kolem prodává a porovnávají podobné nemovitosti s tou svou. Zní to na první pohled logicky a abych byl upřímný, kdybych neměl zkušenosti, které mám dnes, udělal bych to naprosto stejně… stejně špatně.

Z běžného života jsou lidé zvyklí vnímat ceny jako „pevně dané“. Prostě si vybereme v obchodě/na internetu pračku, která stojí nějaké peníze a bereme to prostě jako fakt. Jenže nemovitosti, které vidíte na internetu s nabídkovou cenou, se velice často zobchodují za jiné částky. Jak to ale mylím? 

Není výjimkou, že nemovitost, kterou vidíte na internetu např. za 10.000.000,- se ve skutečnosti prodá za 7.500.000,-. Situace může být ale i opačná – nemovitost se prodá za vyšší částku, než která byla uvedena v inzerátu. Tím rozhodně nechci říct, abyste odteď o každé ceně smlouvali směrem dolů. Jen je třeba si uvědomit, že ceny v inzerátech jsou pouze „nabídkové“ tedy orientační.

Samozřejmě velice záleží na typu a velikosti nemovitosti, ale rozdíl ve zveřejněné (nabídkové) ceně a skutečné realizované ceně může být 20%, ale v extrémních případech i 50%!. Z toho vyplývá, že pouhé porovnání s nabídkou na internetu může být velice zavádějící.

Občas za mnou někdo přijde a řekne „Já vím cenu přesně, protože soused nedávno prodal za tolik a tolik podobnou nemovitost“. I tak majitele varuji, že toto nemá moc vypovídající hodnotu. Jednoduše – víte, jak dlouho soused nemovitost prodával? Víte určitě, zda nedal slevu, aby se prodej podařil? Víte, jakým stylem prodával? Jak schopného měl makléře? Víte, kam se posunul od té doby trh? A to nejzásadnější: Víte s jistotou, jestli prodal za skutečné maximum v dané době?

Pokud chcete znát co nejpřesněji hodnotu své nemovitosti, musíte mít k dispozici co nejvíce informací a umět s nimi pracovat. Čím více informací, tím lépe.

Často se mi stává, že lidé zjišťují cenu hned na místě, co mi nemovitost ukáží, nebo dokonce po telefonu, když mi řeknou velikost nemovitosti. Zásadně takto ceny „od boku“ neříkám, protože bych byl přesný asi jako ti,  kteří pouze koukají na internet a navíc nerad dělám věci „napůl“. Když už po mně někdo chce znát cenu, tak to dělám pořádně.

Většina majitelů zjišťuje cenu za účelem prodeje, a tak se v tento moment rozhoduje, zda prodej bude úspěšný, nebo naprosté fiasko trvající i několik let nebo prodaná nemovitost pod tržní hodnotou.

K určení ceny proto používám kombinaci těchto informací:

• To nejzajímavější jsou informace přímo z Katastru nemovitostí. Z tohoto úřadu se dají různými nástroji zjistit všechny PRODANÉ nemovitosti, a to i s cenami přímo z Kupních smluv. Takže přesně zjistím kdo, kdy, co, a za kolik se skutečně prodalo.
• Opatřím si historii z inzertních serverů. Co to znamená? Jednoduše se podívám na inzeráty nemovitostí stejně jako Vy, jen s tím rozdílem, že se podívám i zpětně do historie na to, co tam bylo, jak dlouho to tam bylo, kdy to zmizelo a jak se u toho vyvíjela cena.
• Vše porovnávám s aktuální nabídkou. Ano, k tomu také přihlížím, protože to jsou aktuální „konkurenti“. Je ale důležité rozklíčovat, jak velký vliv mají na mnou zjišťovanou cenu nemovitosti.
• Jako poslední dělám „korekci ceny“. Jednoduše zhodnotím atraktivitu, jedinečnost a velikost cílové skupiny zájemců + zkušenost v dané lokalitě.

Až zjištěním všech těchto informací vzniká pořádný „Tržní odhad“ nemovitosti. Zpravidla takový odhad zvládám vyhotovit do druhého pracovního dne od návštěvy nemovitosti a zásadně jej majitelům předávám v tištěné podobě, aby bylo jasné, z čeho jsem vycházel, jak jsem k ceně došel, a aby se majitel mohl jednoduše zpětně do odhadu kdykoliv podívat.

Nyní víte, co vyžadovat od Vašeho makléře a čím rozhodně začít, než podniknete jakékoliv kroky vedoucí k prodeji. Pokud jste už zahájili prodej a ten se z nějakého důvodu bezúspěšně táhne delší čas (myšleno měsíce, ne týdny), doporučuji zastavit a rozhlédnout se, zda jdete správným směrem nebo zda na své cestě máte po boku toho správného průvodce.

Přeji hodně štěstí 🙂

V případě, že Vás tento článek zaujal a jste přesvědčeni, že raději ponecháte prodej své nemovitosti na profesionála, tak se na mě obraťte a já Vám zajistím výhodný a bezstarostný prodej Vaší nemovitosti.